居住用財産の特例と住宅ローン控除の重複適用制限

自宅を売却し、その譲渡所得税について居住用財産の３，０００万円控除や買換え特例の適用を受ける場合、買換え後の自宅に係る住宅ローンについて、住宅ローン控除の適用は受けられません。つまり、３，０００万円控除、買換え特例と住宅ローン控除の有利な方しか選べないということです。

このように居住用財産の特例と住宅ローン控除には重複適用の制限がかけられています。重複適用の制限期間は、具体的には、居住用財産の特例の適用を受けた年分、その前後２年分（前々年分、前年分、翌年分、翌々年分）です。

たとえば、平成２３年に自宅を売却し、平成２３年分の所得税について居住用財産の特例の適用を受けた場合、住宅ローンで平成２３年、平成２４年、平成２５年のいずれかで自宅を買い換えた場合、その買換え後の自宅について住宅ローン控除は受けられません。平成２３年中で買換え場合で平成２３年、２４年、２５年の３年分についてのみ住宅ローン控除の適用ができないわけではなく、住宅ローン控除の適用期間（１０年間）すべてで適用ができないということです。住宅ローン控除の方が有利だからといって、当初申告した居住用財産の特例を修正申告で否認することは認められません。

また、自宅の買換えが先行し、そのあと売却することもあります。たとえば、平成２３年に住宅ローンで自宅を買換え、平成２３年分について住宅ローン控除の適用を受け、平成２４年に自宅を売却し、平成２４年分は居住用財産の特例の適用を受ける場合、平成２３年分については修正申告をし、住宅ローン控除を否認しなければなりません。

私は、Ｍ区に自宅を所有しています。この自宅について平成１８年より住宅ローン控除の適用を受けていますが、平成２３年２月にＳ区の所有する不動産に転居しました。Ｍ区の自宅は賃貸に供しています。
平成２４年２月にＳ区の不動産を売却し、居住用財産の３，０００万円控除の適用を受けますが、この場合、平成２２年分の住宅ローン控除は修正申告により自己否認しなければなりませんか。

居住用財産の特例と住宅ローン控除の重複適用期間の制限は、「居住年」を中心として見て、その前後２年間となります。「売却年」を中心とするわけではありません。
ご相談のケースでは売却年（平成２４年）の前々年（平成２２年）に住宅ローン控除の適用を受けていますが、重複適用期間の制限は、居住年を中心に前後２年分のですので、平成２２年分の住宅ローン控除を修正申告で自己否認する必要はありません。