相続税申告で一番難しいのが「土地の評価」です。
土地の相続税評価額は「路線価×地積」で計算できますが、実際はこんな単純に計算するわけではなく、様々な方法で評価額を減額できないか検討しています。
評価額を減額できる制度の中で、実務上難しいのが「利用価値が著しく低下している宅地」の評価です。
「利用価値が著しく低下している宅地」とは、次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものをいいます。ただし、路線価が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合には適用することができません。
(1)道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
(2)地盤に甚だしい凹凸のある宅地
(3)震動の甚だしい宅地
(4)(1)から(3)までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。）、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの
これらに該当する場合の相続税評価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
いま依頼を受けている相続税申告では、評価対象地の近辺に寺があり、墓地がある土地の相続税評価について、忌み地として10％減額できるかがポイントです。
- 評価対象地の近辺に寺があり、墓地があります。ただし、評価対象地は墓地に隣接していません。このケースで忌み地としての評価減は可能でしょうか。
- 「利用価値が著しく低下している宅地」の(4)の騒音、日照阻害、臭気、忌み等はいわゆる環境の問題なので、ほとんどの場合、路線価の評定上織り込み済と考えられます。したがって、これらの要因で評価減を適用する場合には、付近にある宅地に比べてその評価対象地が個別に著しく影響があると認められる場合に限定されるでしょう。
つまり、評価対象地が墓地と「隣接」している場合は、付近にある宅地と比べて個別に著しく影響があると認められ、忌み地としての評価減は認められます。
しかし、評価対象地の「付近」に墓地があるというだけでは評価減は認められないでしょう。
