二世帯住宅に係る小規模宅地の減額の適用

父が所有する土地の上に二世帯住宅を建て、1階に父母、2階に長男夫婦が居住していたところ、父が亡くなりました。父の相続税申告において、その土地について小規模宅地の減額を適用できるかが問題となりました。

平成25年度改正前は、東京国税局の資料に基づき、次のように取扱っていました。

（１）住宅の内部で互いに行き来ができる構造の場合
二世帯住宅が構造上各独立部分に区分されていない場合は、その全体を住居として一体利用しているものとして取扱うことになります。したがって、長男は被相続人と同居していた親族となり、長男の取得した二世帯住宅の敷地は特定居住用宅地等に該当し、小規模宅地の減額の適用が可能です。

（２）住宅の内部で互いに行き来ができない構造の場合
構造上各独立部分が区分されている二世帯住宅の場合は、2階に居住する長男は、被相続人と同居していた親族には該当せず、長男の取得した二世帯住宅の敷地は原則として小規模宅地の減額は適用できません。ただし、住宅の全部を被相続人またはその親族が所有し、かつ、相続開始直前において被相続人の配偶者または被相続人が居住していた独立部分に共に起居していた相続人がいない（つまり、被相続人が一人で生活していた）場合は、被相続人が居住の用に供していた独立部分（1階）以外の独立部分（2階）に居住していた者（長男）を被相続人の居住用家屋に居住していた者とみなすことができる特例があり、この要件を満たす場合は例外的に小規模宅地の減額の適用が可能でした。

しかし、ご質問のように父が母と同居していて一人暮らしでない場合は、上記の特例は使うことができませんでした。

実務上は、互いに行き来できない構造の二世帯住宅が多く、小規模宅地の減額の適用が可能かどうか判断が難しかったのが現実です。また、内部の構造上の違いにより課税関係が異なることは不合理であるとして平成25年度税制改正で二世帯住宅に係る小規模宅地の減額の適用要件は改正されました。

平成25年度税制改正の二世帯住宅の小規模宅地の減額について教えて下さい。

平成26年1月1日以後の相続より、下記のように取扱います。

（１）二世帯住宅が区分登記されている場合
　 被相続人の居住の用に供されていた部分に居住していた者のみ同居親族に該当することになります。上記の例であれば、被相続人（父）が居住の用に供していた部分（1階）に居住していた者は同居親族ですが、2階に居住していた長男は同居親族に該当しません。つまり、長男が敷地を相続した場合は小規模宅地の減額は適用できません。

（２）二世帯住宅が区分登記されていない場合
このように改正後の二世帯住宅にかかる小規模宅地の減額は「区分登記」するかどうかで適用が変わってきます。 　 被相続人または被相続人の親族が居住の用に供されていた部分に居住していた者を同居親族として取扱います。したがって、2階に居住していた長男も被相続人の同居親族に該当し、長男が相続した敷地について小規模宅地の減額の適用が可能です

二世帯住宅で区分登記するケースはほとんどないでしょうから、今後は二世帯住宅については、その敷地については基本的に小規模宅地の減額の適用が可能と考えて問題ないでしょう。

区分登記するメリットととして考えられるのは固定資産税の減税でしょう。区分登記しなければその敷地のうち200㎡までが小規模住宅用地として固定資産税が6分の1に減額されますが、区分登記することにより400㎡（200㎡×2）まで6分の1の減額が適用されます。しかし、区分登記することにより相続の際の小規模宅地の減額が適用できないことになり得るため、二世帯住宅は区分登記しない方がいいでしょう。