借地権が存在するかが問題となった事例

受遺者（Ｘ）は、被相続人（Ｙ）から土地を賃借しており、その土地の上に自宅を建てて居住しています。
被相続人（Ｙ）は、この土地を受遺者（Ｘ）に遺贈する旨の遺言書を残していました。
被相続人（Ｙ）と受遺者（Ｘ）は、建物所有を目的とする土地の賃貸借契約を締結しており、この契約には毎月の地代が記載されていますが、ＸとＹは旧知の仲ということもあり、実際には地代の授受は行われていませんでした。権利金の支払もありません。

被相続人（Ｙ）の相続税申告において、この土地は「自用地」評価となるのか、「貸地（底地）」評価となるのでしょうか？
当事者間では、使用貸借とは認識しておらず、土地賃貸借契約どおり当然に借地権の存在はあるものとして考えてきました。地代の授受をしなかったのは、借地権が存在しないからではなく、地代請求権のみを放棄する趣旨です。

ご質問のケースでは、借地権の設定の対価としての権利金の支払がなく、また、地代の授受も行われていないことから、使用貸借として判断せざるを得ないと考えます。したがって、この土地の評価は「自用地」評価となります。過去の判例でも親子間、親族間の土地賃貸借では、借地権の存在を否定しているものが多数あります。今回のケースも親族間ではありませんが、旧知の仲ということで、同様の判断になると考えます。

賃貸借か使用貸借かは、おおむね次の内容がポイントになります。
１．賃貸借契約書の存在
２．地代の水準（固定資産税相当額であれば賃貸借とは認められません）
３．地代の授受
４．権利金の支払慣行がある地域では、権利金の授受