借地権者からの借地権の買戻し

土地を第三者に建物所有を目的として賃貸する場合、建物所有者は借地権を取得し、土地所有者は底地の権利を持つ形になります。底地を所有する土地所有者は、借地権者から地代の支払を受けますが、固定資産税は土地所有者が納税しなければならないため、利回りで考えると相当低い水準です。相当以前に賃貸している場合には地代の値上げ交渉も難しいです。また、土地所有者は自由に土地を使用することはできなくなります。

相続財産としては、土地所有者は、土地１００％の評価額から借地権の評価額を控除した額が底地の評価として相続財産に含まれます。借地権の評価額は、借地権割合というものが国税庁で決められており、路線価を見れば分かるようになっています。たとえば、土地１００％の評価額が５，０００万円、借地権割合が６０％の場合、底地の評価額は、５，０００万円×（１－６０％）＝２，０００万円となります。

路線価は、通常の売買価額（公示価格）のおおむね８０％水準で設定されています。先ほどの例では、５，０００万円÷８０％＝６，２５０万円が通常の売買価額となります。このように相続税評価額は売買価額（公示価格）より低くなります。しかし、底地は、２，０００万円÷８０％＝２，５００万円で売買できるかというとできません。なぜなら底地を持っていても土地を自由に使用できないためです。底地の売買価額は、相続税評価額から２０～３０％ディスカウントした額になるケースが多いです。相続税評価額以上で売買できることはありません。そのため、相続税対策として生前に底地を処分（借地権者に売却）することもあります。ただ、この場合、土地所有者から底地を買ってくれと切り出すわけですので、買主は相当強気で値切ってきます。

今回の事例は、一般的なケースの逆で、借地権者から建物付きで土地所有者に買い取ってほしいと相談されたケースです。