共有名義の二世帯住宅を新築する場合の住宅取得資金の贈与税の非課税の活用

平成25年度税制改正により相続税において二世帯住宅に係る小規模宅地の減額に「区分登記」要件に変更されました。

相続税の負担を軽減する制度として小規模宅地の減額はしっかりと適用を受けたい制度の一つであり、この適用ができれば土地の評価額を80％減額することができます。

二世帯住宅を新築する方も増えている中、小規模宅地の減額の適用を受けるには「区分登記しない」ことがポイントになります。

今回は、完全独立型の二世帯住宅を父と長男が建築資金を出し、共有名義で新築します（区分登記しません）。これで父が亡くなった時に長男がその敷地を相続しても小規模宅地の減額の適用を受けることができます。

さらに相続税対策の一環として、父の現預金を減らすために長男に住宅取得資金を贈与し、贈与税の非課税の適用を提案しました。

この場合に問題になるのが、共有名義の住宅のため、（１）贈与する住宅取得資金のうち非課税の適用対象はその住宅取得資金のうち長男の共有持分相当しか適用できないのか、（２）床面積2分の1以上居住要件は二世帯住宅全体の総床面積のうち長男の居住部分の床面積の占める割合で判定するのか、（３）床面積50平米以上240平米以下要件は二世帯住宅全体の総床面積に長男の共有持分割合を乗じた床面積で判定するのか、という点です。