死亡当時の地代が固定資産税以下であっても貸宅地評価が認められる

地主の方の相続税申告をしていると家督相続のなごりで土地は長男の方が取得し、次男や長女は長男から土地を借りて、借地として自宅を所有していることがあります。通常このような場合、無償で土地を貸すことが多いですが、なかには叔父さんや伯母さんに貸していて地代をもらっているケースがあります。

無償で土地を貸している場合は自用地評価となり、別段問題になることはありませんが、地代をもらっている場合は借地権が存在するかどうかが問題になります。

地代をもらっているといってもそれが固定資産税相当額以下の水準であれば「使用貸借」として借地権は認められず、自用地評価になります。固定資産税以上であれば通常の賃貸借であるものとして借地権が認められ、自用地評価額から借地権評価額を控除した貸宅地として評価することができます。
たとえば、自用地評価額が１億円、借地権割合６０％の場合、地代をもらっていても使用貸借となるときは、その土地の評価額は１億円となります。賃貸借として借地権が認められれば貸宅地として４，０００万円の評価に下がります。

このように地代をもらっている場合、使用貸借なのかどうかが重要なポイントとなります。使用貸借かどうかは、地代の水準が固定資産税以下かどうかで判断します。

ところが、何十年も前から貸している場合、当初の地代水準は固定資産税より相当高い水準だったものが、地価が上昇し、固定資産税額が増加したにもかかわらず地代の値上げができず、非常に安い金額で貸している場合があります。地代水準が結果的に固定資産税相当額以下となってしまっている場合です。このようなケースの場合、地代が固定資産税以下だからといって自用地評価で申告することが多いようです。

もともとの地代水準は通常地代だったものが、固定資産税が増加したにもかかわらず地代の値上げがあまりできず、結果的に固定資産税以下となってしまった場合、借地権は認められず、自用地評価で申告しなければならないのでしょうか。

ご質問の場合、ケースバイケースになりますが、賃貸借契約の内容、賃貸借期間の長短、これまでの地代と固定資産税額の変遷、当事者間の借地権の認識を総合的に判断して、借地権が認められるかどうか判断します。
つまり、被相続人の死亡当時の地代、固定資産税の水準をもってのみ使用貸借に該当するかどうか判断するのではなく、これまでの途中経過も考慮して判断することができます。これは叔父や叔母などの親族に貸している場合も同様です。