高低差の著しい土地の評価額の軽減

土地の相続税評価額は、土地が接する道路の路線価に地積を乗じて計算するのが原則です。今回の相談内容は、評価対象の土地が道路からかなり高い場所にあります。

評価対象の土地と道路の間に著しい高低差がある場合には、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるときは、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除することが認められています。

なお、路線価にその利用価値の低下分が織り込まれている場合には、評価減の適用はできません。路線価に織り込まれているかどうかは、近隣の路線価と比較して判断します。
高低差が著しいとはどの程度のことでしょうか。また10％以上の評価減はできないのでしょうか。
まず、著しく高低差があるときはどの程度の状態であればよいかですが、判例が参考になります。

○接面道路に対して1.5ｍ～2.6ｍ高い位置にあるが、この高低差は、土地全体に生じているものではなく店舗の敷地部分に限られており、またその土地は、店舗の床面を国道の高さに合わせたことにより店舗の敷地としての利用価値が高められており、付近の宅地の利用状況に比較して利用価値が低下していないため、土地の接面道路との高低差は、評価額を減額することはできないとした判例

○本件各宅地は、本件東側道路より平均で1.2ｍ程度高い位置にあり、周辺の宅地と比して、本件各宅地のみが、この高低差のために車両の進入ができないことに加えて、本件東側道路の幅員及び路面状況にも差が認められることなどの本件各宅地の事情を総合勘案すると、本件各宅地は、この付近にある他の宅地の利用状況からみて、利用価値が著しく低下した土地であると認められ、評価額の減額が認められた。

したがって、ポイントとなるのは、次の３点です。
１．評価対象地だけが周辺の土地よりも1ｍ以上高低差があるか
２．路線価に高低差による減価が反映されているか
３．高低差が評価対象地の一部だけの場合は、高低差のないところから通常の利用ができるか

また、評価対象の土地にあたって、10％評価減では適正な時価を反映しきれない場合もあります。この場合には鑑定評価を使うのも一つの方法です。