セカンドオピニオンサービス

駐車場用地や更地を持っている地主の方にはハウスメーカーの営業マンからアパートを建てないか、建てれば年間○○百万円の家賃収入が入ってくるし、相続税対策にもなるという営業を受けているのではないでしょうか。
地主の方が建てる賃貸不動産は、次のような問題を抱えていることが非常に多いです。

（1）土地の購入資金がかからないため、建物の建築資金に対する利回りで判断してしまい、実質利回りが低い
（2）銀行借入の金利交渉をしないため、金利負担が重い
（3）ハウスメーカーの収支シミュレーションの作成が甘い（特に家賃下落率）

現金が残らない、なんとかならないかと嘆く地主の方の相談がありました。
しかし、建ててからでは対策は困難です。
そこで、賃貸不動産を新築する地主の方へ、新築する前のセカンドオピニオンサービスを開始しました。
ご提案を受けているプランは本当にベストでしょうか？私どもが地主様側の視点からアドバイスいたします。

1 相談事例

相談事例

１．投資利回りの相談

[相談内容]
ハウスメーカーから次のプランの提案を受けているがどうか
建物の建築資金　1億3,000万、年間家賃収入　970万円、建築資金に対する投資利回り　7.4％

[アドバイス]
建築資金に対する投資利回りは10％前後は必要、土地時価＋建築資金に対する投資利回りは4％に過ぎないので、プランの再考を依頼する

[対　　　策]
当初のプランである２LDK６戸、３LDK２戸の８世帯から、１LDK１０世帯に変更し、建築資金に対する投資利回り　9.5％まで高める

　

利回り7.4％という数字があたかも高く見えるが、地主様が建てる賃貸不動産は土地の購入資金相当額が考慮されていないことに注意が必要です。もし、1棟アパート（土地付き建物）を買うとしたときに、利回り4％の物件は利回りが低くて買いませんよね。

[相談内容]
賃貸不動産の建築資金として銀行から借入れをします。銀行から金利1.5％で提案を受けているが、どうか

[アドバイス]
銀行によって、不動産に対する融資の姿勢、金利水準が異なります
従来から取引のある金融機関との良好な関係は重要だが、積極的な金融機関から提案を受けた方がいい

[対　　　策]
当初1.5％の金利が0.7％に下がる

借入金利は、0.1％でも下がれば30年間返済期間で考えると数百万円の利息軽減になることもあります。特に今回のように地主の方の属性（資産規模等）によっては各段に金利が軽減されることがあります。

[相談内容]
ハウスメーカーの収支シミュレーションのどこを見ればいいかポイントを教えてほしい

[アドバイス]
ハウスメーカーの収支シミュレーションは、見積もりが甘く、案件を取りたいがためにいい数字にしていることがあります

≪見るポイント≫
（１）賃料の減少率
（２）１５年目、３０年目の修繕費見積もり

今回見た収支シミュレーションは、賃料の減少率が、1～10年目　0％、11～20年目　▲2％、21～30年目　▲2％でした。
これはあり得ないです。築25年とか30年のものが当初の賃料から4％しか下落していないことはあり得ない。
当初賃料が10万円だと、30年経っても9万6千円で貸せるという前提のシミュレーションです。

[対　　　策]
実勢値に置き換えた収支シミュレーションに作り直してもらう。

収支シミュレーションはあくまで将来予測ですが、厳し目の視点で30年間の収支を見なければなりません。ハウスメーカーによっては、この収支シミュレーションがあり得ないほど甘いときがあります。

[相談内容]
ハウスメーカーの収支シミュレーションの修繕費で、15年目に800万、30年目に800万の修繕費が計上されています。
この修繕費はどのハウスメーカーでもこのくらいかかるものですか。

[アドバイス]
収支シミュレーションでは修繕費の項目はしっかりとチェックする必要があります。屋根、外壁塗装など15年目、30年目で大規模修繕費を計上するのが一般的です。
この金額があまりに少ないシミュレーションは気をつけた方がいいです。
ハウスメーカーによっては30年保証していて、15年目、30年目の構造体部分の補修工事についてはメーカーが無償修理するところもあります。

[対　　　策]
複数のハウスメーカーから修繕・メンテナンス保証の提案を受け、30年保証のハウスメーカーを選びました。　

修繕計画はハウスメーカーによって差が出ます。
オーナーとしては、大規模修繕は収支に大きく影響するため、しっかりと内容を吟味する必要があります。

	業務内容	料金（税別）
収支シミュレーション診断	ハウスメーカーの収支シミュレーションに問題がないかの診断	20万円
ハウスメーカーの紹介	ハウスメーカーをご紹介し、利回り、修繕計画などのご提案	上記に含む
金融機関の紹介	業務提携金融機関をご紹介し、金利提案、担保のご提案	40万円（当初金利よりも軽減できた場合のみ）